Cinque proposte per il Comune e per la città. Nessuna costa un euro di bilancio.
Sono due cose diverse, e vale la pena distinguerle: da quella distinzione dipende che città saremo fra dieci anni.
Le cinque proposte, in breve
Un turista arriva ad agosto, resta cinque giorni e riparte. Lascia poco, e lo lascia per otto settimane l'anno. Un residente è un'altra storia. Compra una casa e la ristruttura, e quei soldi restano quasi interi dentro trenta chilometri, perché li prendono le imprese e gli artigiani di qui. Poi ci vive dodici mesi: si iscrive dal medico, compra il pane il martedì, tiene aperto il negozio sotto casa, che non ha chiuso per mancanza di clienti ad agosto ma per mancanza di persone a gennaio.
Siamo 29.528, il dato ISTAT all'1 gennaio 2026, e siamo scesi sotto i trentamila, una soglia che avevamo conquistato alla fine degli anni Settanta. Ogni casa che si svuota nel centro storico è un pezzo di strada che si spegne, e una strada spenta fa svuotare la casa accanto.
Chi sta arrivando sono due tipi di persone, e sono complementari. Pensionati europei e nordamericani, che cercano un posto dove la vita costi il giusto e dove ci sia un ospedale: sono quelli che le case le comprano e le ristrutturano davvero. E giovani che lavorano da remoto, che guadagnano altrove e spendono qui: abbassano l'età media e riempiono i bar a novembre. Stanno già venendo tutti e due.
Non siamo una località turistica, e questo è un vantaggio, non un limite. I pullman vanno a Gallipoli e a Ostuni. Da noi il caffè costa quello che costa ai vicini, anche ad agosto, e la città vive dodici mesi l'anno, con la gente per strada anche a novembre. Chi cerca l'Italia vera e non la cartolina se ne accorge in mezza giornata.
Abbiamo un'economia agricola, che lavora tutto l'anno e non tre mesi. Siamo a quarantasei chilometri dall'aeroporto, a un quarto d'ora dal mare, e c'è l'ospedale, con la sua Cardiologia riaperta e attiva ventiquattr'ore su ventiquattro: chi ha sessant'anni e sta scegliendo dove vivere i prossimi venti lo guarda prima ancora del prezzo delle case. Abbiamo il Primitivo, la Fonte Pliniano, le mura messapiche, e un centro storico che sotto l'intonaco tira fuori archi e volte che altrove metterebbero dietro una teca.
Il sindaco Sammarco e la sua squadra hanno cominciato da poco e si vede già: ordine, credibilità, e iniziative come l'adozione delle aiuole di Piazza Garibaldi che dicono in che direzione si vuole andare. Quello che segue è un contributo a quel lavoro, non una critica.
Vivo in piazza, e ogni giorno vedo più anziani sulle panchine di Piazza Garibaldi e del corso. Seduti, che parlano. Sembra una cosa da poco ed è la più importante che abbiamo.
Perché divertirsi allunga la vita, e non è un modo di dire. Fra i fattori che contano davvero per chi invecchia bene, la rete sociale sta in cima: vedersi, avere qualcuno con cui parlare, avere un motivo per uscire di casa.
E dipende da una cosa banale: poter fare la spesa a piedi. L'alimentari, la macelleria, il fruttivendolo di quartiere. Finché ci sono, un ottantenne esce, cammina, incontra tre persone e torna a casa che ha parlato. Quando spariscono serve l'auto, e il giorno in cui non può più guidare smette di uscire. Chi sta dietro al banco si accorge se la signora del secondo piano non si vede da tre giorni, e nessun servizio comunale può fare quel lavoro.
Ogni saracinesca che si rialza in centro è un motivo in più per cui qualcuno esce di casa. E qui sta il punto: tutto questo non lo facciamo per chi arriva da fuori. Lo facciamo per noi. Loro vengono perché lo vedono.
Non è un'impressione da bar. Li abbiamo contati, comune per comune, sui registri ufficiali della popolazione.
Al 1° gennaio 2025 a Manduria risiedevano 136 persone con cittadinanza dell'Europa occidentale o del Nord America. Nei ventidue comuni dell'Alto Salento sono 1.283, ed erano 946 nel 2021: in quattro anni più di un terzo in più.
E qui hanno una faccia che non somiglia a nessuno dei comuni intorno. Novantatré tedeschi, diciotto svizzeri, cinque austriaci. Due inglesi. Da Ostuni a Ceglie a San Vito il primo gruppo è sempre britannico: da noi no. Non l'ha deciso nessuno, è successo per passaparola.
E c'è ancora tutto lo spazio. Ostuni ha quasi i nostri stessi abitanti e 358 residenti occidentali. Noi centotrentasei. Non è un ritardo da rimpiangere: è il margine che altri hanno già consumato, e che noi possiamo ancora decidere come usare.
I dati, comune per comune e anno per anno, con le fonti →C'è un modo di guardare a tutto questo che non è sentimentale, ed è il portafoglio. E quando si fanno i conti, la notizia è migliore di come di solito la si racconta.
La prima cosa si vede già nel vicolo: la casa riaperta del vicino è un vantaggio per tutti quelli che ci abitano. Una porta che si riapre tiene in piedi la bottega sotto e tiene acceso il lampione.
A luglio la Banca d'Italia ha misurato su 7.785 comuni italiani una cosa che qui sapevamo per istinto: il valore delle case segue le persone. Un'analisi indipendente su ventidue anni di quotazioni dell'Agenzia delle Entrate aggiunge la parte più utile: i comuni che guadagnano fra mezzo punto e un punto di abitanti l'anno hanno guadagnato il sei per cento di valore immobiliare, quelli che ne perdono più di uno ne perdono undici. Detto al rovescio, ogni residente in più vale il doppio di quello che sembra, perché al valore che porta si somma quello che evita di far perdere. E il movimento è lento: quello che si decide oggi si vede per vent'anni.
Il mare non porta residenti: porta agosto. Il centro storico non vale meno perché sia brutto, vale meno perché ci vive meno gente. Manduria oggi perde circa mezzo punto l'anno: siamo sotto la soglia che fa male, non dentro, ed è una posizione di partenza migliore di quella di quasi tutti i nostri vicini.
Che si possa fare lo dimostra chi ce l'ha già fatta, a mezz'ora da qui. Dei ventidue comuni del comprensorio uno solo, in dieci anni, non ha perso abitanti: Carovigno, più due virgola nove per cento. Ed è anche l'unico in cui negli ultimi tre anni nessuna zona ha perso valore: tutte ferme o in salita, più dieci virgola otto per cento in media. Non è il mare, perché il mare ce l'hanno anche gli altri. È che là la gente è rimasta, e ne è arrivata dell'altra.
Banca d'Italia, Demografia e prezzi delle abitazioni residenziali, Questioni di Economia e Finanza n. 1043, luglio 2026. Magic Towns, analisi su 17.795 zone OMI dell'Agenzia delle Entrate, 2004-2025, settembre 2026. Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni dei semestri 2015/2, 2022/2 e 2025/2 per le zone dei ventidue comuni del comprensorio.
Ci pensiamo come un comune di trentamila abitanti che se la gioca con Sava e con Avetrana, ed è un modo di ragionare che ci fa piccoli senza motivo.
Il confine comunale non è la misura di niente. La misura vera è quello che si raggiunge in mezz'ora. Entro trentacinque chilometri da Piazza Garibaldi ci sono trentanove comuni e 433.875 persone, e con Taranto si arriva a seicentoventimila. È un bacino da area metropolitana, e Manduria non ne è la periferia: ci sta in mezzo, fra lo Ionio e l'Adriatico, fra tre province, sulla strada che va da Taranto a Lecce. Non siamo un margine. Siamo una cerniera.
E lo diventeremo ancora di più. La stazione di Manduria è una delle venti che le Ferrovie del Sud Est stanno rifacendo con i fondi del PNRR, e sarà un punto intermodale sulla linea Martina Franca-Lecce: ci si arriva in bici o in autobus, si lascia lì il mezzo e si prosegue per Lecce. È un lusso che in molti ci invidieranno.
Cambia tutto, guardarsi così, perché le cose che a un comune di trentamila sembrano fuori portata a un bacino di quattrocentomila non lo sono. Le proposte che seguono le ho scritte per Manduria, ma nessuna si ferma ai nostri confini: se riaprire conviene dappertutto, nessun paese cresce a spese del vicino. Le offro volentieri a chiunque le voglia usare.
Troppe vetrine sono abbassate e troppi terratetti sono chiusi da anni. Le agenzie ci sono, gli acquirenti ci sono. Manca l'offerta, perché tenere chiuso oggi non costa quasi niente.
Il Comune ha due leve, entrambe previste dalla legge. La prima è il disincentivo: l'aliquota IMU massima sugli immobili tenuti a disposizione, una delle differenziazioni ammesse espressamente dal prospetto ministeriale. La seconda è rendere conveniente comprare e rimettere a posto: oneri di urbanizzazione azzerati per il recupero dei terratetti dentro il perimetro del centro storico, esenzione dalla TARI per tutta la durata del cantiere, canone di occupazione del suolo gratuito per i primi anni a chi riapre un negozio.
Chi vende o affitta non paga un euro in più: cambia solo per chi lascia chiuso. E parliamo dei terratetti del centro, non delle villette a San Pietro: sono due mercati diversi, e solo uno dei due decide il futuro della città. Per chi teme che questo faccia salire i prezzi, è il contrario: più case chiuse tornano sul mercato, più cresce l'offerta, e i primi a guadagnarci sono i ragazzi manduriani che oggi una casa in centro non la trovano.
Quattro pagine in inglese sul sito del Comune: residenza, codice fiscale, rifiuti, medico di base. E una persona di riferimento, anche a mezzo servizio, che accompagni chi arriva. Nei paesi che l'hanno fatto è la cosa che più di tutte ha convinto le persone a restare.
Per chi lavora da remoto la connessione non è un comfort, è il lavoro, ed è una delle prime cose che chiede prima ancora di guardare una casa. I dati esistono, nelle mappe di Infratel e di AGCOM, ma sono difficili da leggere e chi arriva dall'estero non sa nemmeno che ci siano. Se il Comune ha già una ricognizione della copertura del centro storico, pubblicarla in chiaro, anche in inglese, sarebbe utilissimo. Se non c'è, da quelle mappe si ricava in poche ore.
Il piano colore c'è: applichiamolo insieme, e se va aggiornato aggiorniamolo. Basta zoccolature di marmo davanti a una porta e piani terra di un colore diverso per segnare dove finisce il mio: una strada bella è bella tutta insieme, e chi cura la propria facciata sta alzando il valore anche della casa del vicino.
E poi il verde. Il Comune ha avviato l'adozione delle aiuole di Piazza Garibaldi: portiamo la stessa idea davanti alle porte. Una fioriera a chi la desidera e se la vuole comprare, tutte dello stesso modello scelto dall'amministrazione, con l'impegno di chi la prende a tenerla curata.
Manduria è pianeggiante, e in bici si arriva ovunque senza fatica, a qualunque età. È bellissimo vedere sempre più anziani e sempre più ragazzi girare in bicicletta. Il centro storico è fatto per le due ruote, non per le auto, e chi arriva da fuori è il primo ad accorgersene.
Le rastrelliere in centro ci sono già: quello che manca è dove ricaricare. Anche qui il Comune non deve comprare niente. Basta una manifestazione d'interesse per far installare agli operatori, a loro spese e in cambio della concessione dello spazio, i punti di ricarica per le bici e i motorini elettrici in centro, e le colonnine per le auto elettriche intorno a Piazza Garibaldi e alla Villa.
E tiriamo fuori dai garage i Ciao e le Vespe di quando eravamo ragazzi. Una città dove a novembre si gira in bici e in motorino è una città che si vede meglio, e che si sente meglio.
Le cinque proposte qui sopra riguardano l'amministrazione. Questa no. Questa possiamo farla noi, uno per uno, da domani mattina.
A chi si trasferisce qui dall'estero serve, prima di ogni altra cosa, una casa in affitto con un contratto regolare di dodici o diciotto mesi. Non un bed and breakfast e non un affitto breve: un contratto registrato, con un indirizzo scritto sopra. Senza quell'indirizzo non c'è iscrizione all'anagrafe, e senza iscrizione non c'è niente: né la residenza, né il medico di base, né il tempo di cercare con calma la casa da comprare. È il primo gradino, e oggi a Manduria è quasi assente.
Il motivo lo sappiamo tutti, e non è cattiva volontà. Il breve rende subito e senza pensieri, e chi ha una casa vuota ha paura di ritrovarsi dentro qualcuno che poi non se ne va più. È una paura legittima e non un pregiudizio. Vale però la pena guardare chi abbiamo davanti: una persona che si iscrive all'anagrafe, che si mette in lista dal medico e che sta girando il paese per trovare una casa da comprare sta costruendo la sua vita qui, alla luce del sole. E nella maggior parte dei casi dopo un anno o due compra, perché comprare era esattamente quello che era venuto a fare.
Se avete una casa vuota in centro, prima di lasciarla chiusa o di puntare solo sui tre mesi d'estate, considerate un contratto di dodici o diciotto mesi a chi si sta trasferendo. Una finestra accesa a gennaio vale più di una valigia ad agosto.
Lo dico da parte interessata, e lo scrivo qui per non farvelo scoprire dopo: chi arriva poi spesso compra, e io compro case. Ma quel contratto lo fate voi, con chi volete e alle vostre condizioni, senza passare da me.
Internazionale non vuol dire turistico. Non diventeremo Ostuni, con i prezzi che raddoppiano e i residenti che si spostano in periferia. Nessuno viene a passare una settimana: vengono a vivere, e nelle case che oggi sono vuote, non in quelle di qualcuno.
Portano lavoro invernale ai nostri artigiani, ragazzi che imparano un mestiere e non devono partire, e un paese in cui al bar si sentono tre lingue senza smettere di sentirne una in dialetto.
Manduria più internazionale non è Manduria meno manduriana. È Manduria che ricomincia a crescere.
Siamo fortunati a vivere qui. Facciamolo sapere.
Mario Dimitri
Questa lettera è aperta a chiunque voglia discuterla, correggerla o farla propria. Le cinque proposte non hanno un proprietario: se servono, si prendono.